Hohes Bevölkerungswachstum, knapper Wohnraum?

Seit Einführung der Personenfreizügigkeit 2002 erlebte der Immobilienmarkt sowohl Anspannungen als auch Entspannungen.¹ Die Preise für Eigenheime haben sich von 2000 bis 2021 beinahe verdoppelt². Der Zusammenhang scheint einfach: Leben mehr Menschen an einem Ort, erhöht sich die Nachfrage nach Wohnraum. Insbesondere in Regionen mit hoher Zuwanderung stiegen die Preise nach Einsetzen der PFZ tatsächlich stärker. 10 bis 25% des Preisanstiegs waren auf die PFZ-induzierte Zuwanderung zurückzuführen. Die gute Konjunktur und fallende Zinsen spielten eine grössere Rolle. Der Effekt hielt weniger als zehn Jahre an, weil durch eine verstärkte Bautätigkeit das Angebot erweitert wurde.³

Neuzugezogene erwerben vergleichsweise selten Wohneigentum, sie mieten eher.⁴ Zwischen 2004 und 2009 führte die Zuwanderung von vorwiegend hochqualifizierten Personen in Ballungszentren wie Zürich, Lausanne und Zug zu einer stark gestiegenen Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere nach kleineren, teureren Objekten.⁵ Wächst die Bevölkerung einer Region um 1%, liess dies die Neumieten um 7% steigen.⁶ Das heisst: In städtischen Regionen stiegen die Mietpreise stärker als in ländlichen Gebieten, wo weniger Zuwanderer hinziehen.

Ein genauerer Blick auf die Zahlen zeigt jedoch, dass die Zuwanderung nicht der wichtigste Treiber für die höhere Nachfrage nach Wohnraum ist – sondern unser Wohlstand. Zwischen 1985 und 2010 stieg die Wohnbevölkerung um 18 %, während die Wohnfläche um 44% zunahm. Dank der guten Konjunktur sind die Einkommen stärker gestiegen als die realen Mieten.⁷ Für mehr Menschen wurde es erschwinglich, alleine zu wohnen. So stieg insbesondere die Zahl der 1- und 2-Personen-Haushalte an. Hinzu kommt die Alterung. Besonders in Mieterhaushalten ab 55 Jahren sinkt die Belegungsdichte, weil oft die Kinder ausziehen.⁸

Den höchsten Flächenverbrauch haben Menschen ab 75 Jahren – sie wohnen in diesem Alter zunehmend allein (Abbildung 1).⁹ Das heisst zusammengefasst: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf ist von 34 m² im Jahr 1980 auf 46 m² im Jahr 2020 angestiegen. Bis 2050 wird sie um weitere 11% steigen.¹⁰ Alterung und Individualisierung haben 2022 laut Raiffeisen die Zuwanderung als Haupttreiber der Haushaltsbildung abgelöst.¹¹

Während die Nachfrage zunimmt, stagniert die angebotsseitige Entwicklung: Seit 2018 ist die Bautätigkeit rückläufig, bedingt durch gestiegene Baukosten, verschärfte gesetzliche Hürden und umfassendere Bewilligungsprozesse.¹² Der Ausbau des Wohnraumangebots kann dadurch mit der steigenden Wohnraumnachfrage nicht Schritt halten.¹³
Eine erhöhte Bautätigkeit dürfte den Wohnungsmarkt stabilisieren. Das Credo heisst «verdichtetes Bauen». In den letzten Jahren wurde bereits eine deutliche Verdichtung der Siedlungsgebiete erreicht.¹⁴ Wüest Partner schätzt, dass durch eine weitere «Siedlungsentwicklung nach innen» in bestehenden Bauzonen Platz für 2,59 Millionen Einwohner und 1,89 Millionen Beschäftigte geschaffen werden könnte, mit einer Dichte vergleichbar zu Locarno (47 Einwohner pro Hektar).¹⁵

Zusammenfassend lässt sich sagen: Steigende Mieten sind tatsächlich eine Herausforderung. Eine pauschale Obergrenze für die Bevölkerung ist jedoch eine Scheinlösung. Wer den Wohnungsmarkt nachhaltig entlasten will, muss sich für bessere Rahmenbedingungen für die Bautätigkeit einsetzen. Statt der Chaos-Initiative braucht es deshalb Massnahmen, welche die Bewilligungspraxis vereinfachen und die Bürokratie bei Bauvorhaben reduzieren, damit gezielt verdichtet werden kann.