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Geschäftsmietvertrag

Geschäftsmietvertrag

Auf welche Besonderheiten habe ich beim Abschluss eines Geschäftsmietvertrages zu achten?

Der Geschäftsmietvertrag unterliegt wie auch der Mietvertrag für Wohnraum grundsätzlich den allgemeinen Bestimmungen des Mietrechts (Art. 253 ff. OR).

Als erster Hinweis ist bei beiden Mietverhältnissen der Regelung der Nebenkosten besondere Beachtung zu schenken, da dies immer wieder zu Streitfällen führt: Im Mietvertrag sind zwingend sämtliche Nebenkosten, wofür der Mieter nebst dem Nettomietzins zusätzliche Akonto- oder Pauschal-Zahlungen zu leisten hat, aufzuführen. Der Vermieter läuft ansonsten Gefahr, dass entsprechende Nebenkostenbeiträge rückwirkend auf 10 Jahre vom Mieter zurückgefordert werden können, wenn dies vertraglich nicht vereinbart ist. Falls der Mieter z.B. für die Schneeräumung oder den Gartenunterhalt selber aufzukommen hat, ist dies ausdrücklich vertraglich zu vereinbaren, allenfalls auch der gewünschte Unterhaltsstandard zu definieren.

Ausschliesslich für Geschäftsräume gelten folgende Gesetzesbestimmungen:

a)   Im Unterschied zu Wohnräumen, bei welchen eine Sicherheitsleistung von maximal 3 Monatsmieten verlangt werden kann (Art. 257e Abs. 2 OR), sind bei der Miete von Geschäftsräumen Sicherheitsleistungen in beliebiger Höhe zulässig. So oder so ist darauf zu achten, dass die vom Mieter geleistete Sicherheit auf ein sog. Mieterkautionskonto (= Sperrkonto) einbezahlt wird und nicht auf ein Konto des Vermieters.

b)   Will der Mieter das Mietobjekt vor Ablauf der festen Vertragsdauer oder vor dem nächstmöglichen Kündigungstermin zurückgeben, kann der Mieter das Mietverhältnis mit schriftlicher Zustimmung des Vermieters auf einen Dritten übertragen. Der Vermieter kann die Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern (Art. 263 OR).

c)   Ein Mietverhältnis von Geschäftsräumen hat eine Mindest-Kündigungsfrist von 6 Monaten (Art. 266d OR).

d)   Nur wenn bei Geschäftsräumen eine Mindestdauer von 5 Jahren vereinbart ist, kann der Mietzins indexiert werden, sonst nicht. Es ist bei Vertragsabschluss festzulegen, was nach Ablauf der 5-jährigen Dauer mit dem Mietverhältnis passiert (z.B. automatischer Wandel in ein unbefristetes Mietverhältnisses mit gesetzlicher Kündigungsmöglichkeit; Option, Mietverhältnis für weitere 5 Jahre zu den gleichen oder anderen Konditionen zu mieten oder definitives Ende des Mietverhältnisses etc.).

e)   Der Vermieter von Geschäftsräumen hat für einen verfallenen Jahreszins und den laufenden Halbjahreszins ein Retentionsrecht an den beweglichen Sachen, die sich in den vermieteten Räumen befinden und zu deren Einrichtung oder Benutzung gehören (Art. 268 Abs. 1 OR). Dies bedeutet konkret, dass wenn der Mieter seiner Mietzins-Zahlungspflicht nicht nachkommt, der Vermieter die sich in den Mieträumen befindlichen Gegenstände des Mieters mit Retentionsbeschlag belegen kann. Bezüglich des korrekten Vorgehens sind die Bestimmungen von Art. 268 ff. OR zu beachten.

f)   Ficht der Mieter eine ordentliche Kündigung des Vermieters an und / oder verlangt er im Eventualstandpunkt eine Erstreckung des Mietverhältnisses, so beträgt die höchstmögliche Dauer der Erstreckung 6 Jahre. Im Gegensatz dazu ist bei Mietverhältnissen in Wohnräumen eine höchstmögliche Erstreckungsdauer von vier Jahren vorgesehen (Art. 272b Abs. 1 OR). Damit ein Erstreckungsgesuch erfolgreich verläuft, hat ein Mieter von Wohnräumen oder von Geschäftsräumen Suchbemühungen für ein Ersatzobjekt nachzuweisen.

 

lic. iur. Markus Fässler, Rechtsanwalt und öffentlicher Notar

FRT Rechtsanwälte & Notare, St.Gallen

Mitglied des St.Galler Anwaltsverbandes SGAV