Schriftenreihe Arbeitsmigration
Hohes Bevölkerungswachstum, knapper Wohnraum?
Zuwanderung treibt die Nachfrage – doch sie ist nicht allein verantwortlich für steigende Mieten. Was sind die Treiber hinter dem Druck auf den Schweizer Wohnungsmarkt?
30. April 2025
Seit Einführung der Personenfreizügigkeit 2002 erlebte der Immobilienmarkt sowohl Anspannungen als auch Entspannungen.1 Die Preise für Eigenheime haben sich von 2000 bis 2021 beinahe verdoppelt2. Der Zusammenhang scheint einfach: Leben mehr Menschen an einem Ort, erhöht sich die Nachfrage nach Wohnraum. Insbesondere in Regionen mit hoher Zuwanderung stiegen die Preise nach Einsetzen der PFZ tatsächlich stärker. 10 bis 25% des Preisanstiegs waren auf die PFZ-induzierte Zuwanderung zurückzuführen. Die gute Konjunktur und fallende Zinsen spielten eine grössere Rolle. Der Effekt hielt weniger als zehn Jahre an, weil durch eine verstärkte Bautätigkeit das Angebot erweitert wurde.3
Wie haben sich die Mietpreise durch die Zuwanderung verändert?
Neuzugezogene erwerben vergleichsweise selten Wohneigentum, sie mieten eher.4 Zwischen 2004 und 2009 führte die Zuwanderung von vorwiegend hochqualifizierten Personen in Ballungszentren wie Zürich, Lausanne und Zug zu einer stark gestiegenen Nachfrage nach Mietwohnungen, insbesondere nach kleineren, teureren Objekten.5 Wächst die Bevölkerung einer Region um 1%, liess dies die Neumieten um 7% steigen.6 Das heisst: In städtischen Regionen stiegen die Mietpreise stärker als in ländlichen Gebieten, wo weniger Zuwanderer hinziehen.
Welche Faktoren – nebst der Zuwanderung – sind für steigende Mieten und das knappe Wohnangebot verantwortlich?
Da ist zum einen die Nachfrageseite: Zwischen 1985 und 2010 stieg die Wohnbevölkerung um 18 %, während die Wohnfläche um 44% zunahm. Dank der guten Konjunktur sind die Einkommen stärker gestiegen als die realen Mieten.7 Für mehr Menschen wurde es erschwinglich, alleine zu wohnen. So stieg insbesondere die Zahl der 1- und 2-Personen-Haushalte an. Hinzu kommt die Alterung. Besonders in Mieterhaushalten ab 55 Jahren sinkt die Belegungsdichte, weil oft die Kinder ausziehen.8
Den höchsten Flächenverbrauch haben Menschen ab 75 Jahren – sie wohnen in diesem Alter zunehmend allein (Abbildung 1).9 Das heisst zusammengefasst: Die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf ist von 34 m² im Jahr 1980 auf 46 m² im Jahr 2020 angestiegen. Bis 2050 wird sie um weitere 11% steigen.10 Alterung und Individualisierung haben 2022 laut Raiffeisen die Zuwanderung als Haupttreiber der Haushaltsbildung abgelöst.11
Weiter stagniert die angebotsseitige Entwicklung: Seit 2018 ist die Bautätigkeit rückläufig, bedingt durch gestiegene Baukosten, verschärfte gesetzliche Hürden und umfassendere Bewilligungsprozesse.12 Der Ausbau des Wohnraumangebots kann dadurch mit der steigenden Wohnraumnachfrage nicht Schritt halten.13
Die gesamte Analyse, detaillierte Resultate unserer Mitgliederumfrage und die umfassende Position der IHK St.Gallen-Appenzell finden sie in unserer Schriftenreihe:
Die Position der IHK St.Gallen-Appenzell im Thema Arbeitsmigration
Die Personenfreizügigkeit mit der EU aufrechterhalten
Ohne ausländische Arbeitskräfte geht es nicht. Heute nicht und schon gar nicht in der Zukunft. Die Personenfreizügigkeit mit der EU stellt dabei eine unbürokratische, arbeitsmarktorientierte Zuwanderung sicher. Das ist ein entscheidender Vorteil für die Ostschweizer Wirtschaft (vgl. Grafik): Wer über die Personenfreizügigkeit in die Schweiz kommt, braucht hier eine Stelle oder ausreichend Mittel, um sich selbst zu finanzieren.
Den inländischen Arbeitsmarkt stärken
Die Schweiz ist als Arbeitsland attraktiv. Das soll auch so bleiben. Arbeitskräfte werden rar, nicht nur in der Schweiz, sondern in ganz Europa. Umso wichtiger werden eine hohe Arbeitsmarktbeteiligung und eine produktive Wirtschaft. Dafür muss sich Arbeit lohnen – hohe Pensen dürfen kein steuerlicher Nachteil sein. Flexible Arbeitsmodelle, eine bessere Vereinbarkeit von Familie und Beruf und eine bessere Integration von älteren Personen in den Arbeitsmarkt können diesen zusätzlich stärken.
Die gesellschaftlichen Herausforderungen angehen – rasch und gezielt
Knapper Wohnraum und überlastete Verkehrsinfrastruktur sind grosse Herausforderungen unserer Zeit. Die Zuwanderung verschärft solche Herausforderungen, sie ist aber nicht deren einziger Treiber. Deshalb kann eine Einschränkung der Zuwanderung auch nicht die einzige Lösung sein. Stattdessen braucht es eine breite Palette an Massnahmen, um Wohnraum und Mobilität fit für die Zukunft zu machen.
Kann der Wohnungsmarkt langfristig stabilisiert werden?
Eine erhöhte Bautätigkeit dürfte den Wohnungsmarkt stabilisieren. Das Credo heisst «verdichtetes Bauen». In den letzten Jahren wurde bereits eine deutliche Verdichtung der Siedlungsgebiete erreicht.14 Wüest Partner schätzt, dass durch eine weitere «Siedlungsentwicklung nach innen» in bestehenden Bauzonen Platz für 2,59 Millionen Einwohner und 1,89 Millionen Beschäftigte geschaffen werden könnte, mit einer Dichte vergleichbar zu Locarno (47 Einwohner pro Hektar).15
1 Schäfer et al. (2020)
2 Büchler et al. (2023)
3 Helfer et al. (2023)
4 BFS (2024, q)
5 Graf et al. (2010)
6 Helfer et al. (2024)
7 Schäfer et al. (2020)
8 Büchler et al. (2023)
9 Wüest Partner (2021)
10 Agriantoni (2022)
11 Raiffeisen (2022)
12 Wüest Partner (2023)
13 Salvi (2023)
14 Rühli (2022)
15 Wüest Partner (2018)